房产企业融资条件放松 地产调控政策正在纠错

　  摘要：一别三年多之后，房地产上市公司再融资于近日逐步开闸。受此消息影响，地产股也重拾久违的上升势头。
　　而就在上周五(8月9日)，证监会再一次强调地产融资的政策口径，称坚决贯彻执行国务院2010年10号文规定，“对于房地产行业上市公司、非房地产行业上市公司通过再融资募集资金投向涉及住宅房地产开发业务或重大资产重组置入住宅房地产开发业务的，对其是否存在违反国务院有关规定的情形，在进行相关审核时，将在公司自查、中介机构核查的基础上，依据国土资源部等部门的意见来进行认定。”
　　然而对于地产再融资开闸的影响，业内人士认为整体积极。
　　8房企公布融资预案
　　近一个月内，共有8家上市地产公司公布了再融资方案。其中新湖中宝(600208.SH)拟定向增发募集资金55亿主要投入公司两个位于上海的棚户区改造项目，宋都股份(600077.SH)拟定向增发募集资金15亿主要投入公司位于杭州和南京的刚需住宅项目，冠城大通(600067.SH)拟发行可转债募集资金18亿投入住宅项目南京万盛世纪新城。此外，招商地产(000024.SZ)、金科股份(000656.SZ)、国兴地产(000838.SZ)、新华联(000620.SZ)4家公司又因筹划重大事项停牌。
　　8月8日，卧龙地产(600173.SH)又发布《债券发行预案公告》，拟发行债券募集不超过6亿元，投入上虞8万平方米保障性住房代建工程和武汉“城中村”改造项目。两项目均符合增加保障房供给的政策导向。9日，北京城建(600266.SH)宣布定增募资不超39亿元，投资北京世华龙樾项目、北京海梓府项目、北京上河湾项目、北京平各庄土地一级开发等项目。北京城建打的牌是公租房和安置房。
　　从棚户区改造，到保障房、公租房，地产公司在融资时都极力地与政策导向靠近。
　　8月10日，三湘股份(000863.SZ)宣布非公开发行募集资金12.5亿元，投资建设房地产开发项目三湘海尚名邸、虹桥三湘广场。其中三湘海尚名邸位于上海嘉定区南翔镇，项目包括多层住宅、高层住宅和地下室，总户数为1136户。三湘股份则在公告中强调募投项目的“低碳”、“节能”，称公司在绿色低碳科技地产领域具有丰富的房地产开发经验，确立了在绿色低碳科技地产领域的优势地位。
　　开闸影响积极
　　目前来看，尽管上述融资方案还需要经过股东大会、证监会、国土资源部及住建部的批准，但上市公司的行为显然已经得到了监管层的默许。除了棚户区改造、公租房等政策导向性项目，专注普通住房建设的且项目土地本身可以通过国土部审核的房企也受到了监管层的支持。
　　回顾历史，2008年金融危机，政府于年底出台刺激政策，2009年经济复苏，但货币超发造成资产价格暴涨。于是，2010年4月份起，政府正式启动新一轮的房地产调控，相继出台“国四条”、“国八条”、“国五条”等，旨在控制过快上涨的房价。A股市场也对房地产企业关闭融资大门。此后房地产行业立即将融资的渠道转向信托行业，受此影响，房地产信托也在2010年之后获得快速发展，并推动信托行业总体规模从2010年开始接连突破7万亿、8万亿和9万亿的总规模。截至今年上半年，信托行业存量规模已经接近10万亿。
　　对于上市房企再融资开闸的影响，交银施罗德基金一内部人士认为，融资放开意义重大，长远看标志着房地产调控“去行政化”的开始。对房地产行业而言，有利于行业去杠杆以及集中度的提升，促进行业有序发展;对整个市场而言，有利于控制金融风险，降低系统性风险发生的概率。
　　该人士并称，政府意图很明确，通过抑制房企的融资抽紧企业资金，来打击捂盘惜售，促使房企以相对较低的价格出售新房。同时，通过限制资金流入房地产，降低潜在的金融风险。然而，过去两年的事实证明，该项举措并没有达到预期的目标。房地产企业资金被抽紧，便选择了放慢开工、投资的节奏，同时铤而走险，通过各种渠道不惜成本筹措资金，部分借贷资金的年化利率超过20%，甚至达到30%。其结果是，房地产企业并没有因资金抽紧而被迫卖房子，却在提升资产负债率的同时被迫提高了融资成本，加剧了资金风险;同时，整个金融系统中的“影子银子”急剧扩张，其占比50%的资金进入房地产，加剧了潜在的金融风险。由此可见，放开上市房企的融资在当前时点有着积极意义。
　　齐鲁证券认为，地产融资条件放松传递出的第一个信号是，地产调控政策正在纠错。截至2012年底，房地产供需缺口依然非常严重，为了支持城镇化的顺利推进，房屋供给必须迅速增加才能尽快弥补房屋供需缺口。鼓励地产商增加投资，提高房地产商的信心是重要举措。

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