改善型需求聚焦北京通州高端楼盘

本报讯  2009年，在整个北京楼市高歌猛进的同时，通州楼市也不例外地呈现量价齐升，区域均价达到1.2万元/平方米，在刚需承受能力见顶情况下，改善型需求进一步“上位”成为购买主力，受其影响，区域内K2海棠湾、龙湖?花墅香醍等高端项目销售持续火爆，并显示出进一步高走趋势。　　
由于商业滞后于城市发展速度，住宅市场成长较快，通州一直被人们称为“睡城”，区域住宅、商业用房、办公楼的比例严重失调，居住者大部分不在通州就业，也很少在通州进行生活、医疗、教育消费。这种区域环境决定通州楼市的买方市场构成为“解困型”购买，即受市区高房价挤压后而不得不选择在通州置业，极大地局限了区域楼市的发展。
近年来，随着新城规划建设加速，通州九大商务版块已具雏形，配套短板彻底突破，2009年以来，区域利好更是延续不断，先是朝阳北路东延、新轨道交通规划出炉，随后是3.7平方公里的通州商务园开建，接着CBD东扩则成为刺激区域楼市的最大利好信息，越来越多的置业者将目光锁定通州。其中，改善型需求份额逐渐增大。记者对K2海棠湾、8哩岛等通州部分项目调查后发现，改善型需求占据总需求量的50%以上，目前这一份额呈逐渐增大趋势并有望成为区域楼市需求主体。
据了解，目前通州的改善型需求人群主要来自CBD白领人群，这个群体一般是城市高知阶层，有一定的事业基础，并积累了一定的资产，对各类品牌消费和投资需求比较旺盛，通常对宜居性提出很高的要求。在区域选择上，他们偏向于与CBD保持合适距离的区域，而通州作为CBD首当其冲的辐射区，成为该类人群的置业首选；在产品选择上，集中在高品质项目。
中经联盟秘书长陈云峰认为，市场需求结构发生改变，通州正在从两年前的“解困型”居住向“改善型”居住过渡，价格已不再是改善型需求最看重的因素，如何立足需求，做好品质才是市场争夺的关键。
事实上，为迎合改善型需求，通州部分项目已改变营销策略，大打品质牌，区域内涌现了以K2海棠湾、龙湖为代表的一批高端项目。业内人士认为，一方面需求结构发生改变，品质因素开始受到关注，另一方面，区域楼市的整体热销提高了开发商的回款速度，这使开发商有更多的财力来专注产品品质的打造，促使高端楼盘不断涌现。
K2海棠湾的项目负责人说，改善型购房人会比刚性需求买家提出更多的要求，譬如说产品的创意、周边环境、生活配套，甚至邻居的素质。
业内人士认为，随着产业规划对区域商业、生活配套的进一步完善，通州受到越来越多的高端置业者的青睐，但从目前市场供应来看，现有的高端住宅已不足以承载市场需求，通州楼市要想获得长足发展，必须加大高端楼盘供应。
（刘星）

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