房地产信托投资者风险提示

　　随着金融机构对流向房地产行业的资金的收紧，房地产融资成本进一步升高。诺亚财富发布报告称上周，信托资金主要投向了房地产领域，房地产信托收益在几类产品中最高，基础档平均收益率为10.29%，远高于固定存款利率以及上证指数增幅，成为广大投资者偏好的投资产品。但是高收益往往伴随着高风险。 　　调控政策或将成为主要风险 　　“房地产信托产品最主要的风险还是来自于政府调控的政策性风险。”用益信托工作室理财分析师岳婷对和讯网表示。对于日趋严格的房产调控政策，许多信托公司也自发调高了房地产信托门槛。比如提高开发商的自有资金比例、选择实力强的房企、地段好的项目进行信托融资。但需要从信托融资的房企仍然好多，这也造成了房地产信托规模相对增长率和绝对增长量仍远高于非房地产类。 　　加之日益严峻的通胀，使信托收益和信托成本也持续走高，这对房价涨幅受限的房地产来说，财务风险也日益增大。且近期可能会出台新一轮的房地产调控，考虑对商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。房价不可能再像以前那样疯涨，涨幅有限，且很可能近期出现一定程度的下跌。如果项目到期，房价下跌再遇见销售观望期，那就会出现兑付风险，这对信托收益的“刚性兑付”来说，将是致命性的打击，甚至有可能会引发信托业的系统性风险。 　　房企能否支付信托融资成本存疑 　　房地产开发商通过信托计划融资的利率现在一般在15%以上，融创中国今年6月份由发行的大业信托发行的房地产信托计划更是创下年利率23%的新高。用益信托工作室的观点认为，这一方面是因为通胀因素，导致加息不断，但从另一方面来看，非房地产类信托产品的预期年收益率也在增长，且增长的幅度大于房地产类的产品，这说明房地产信托的收益在去年已经达到了一个比较高的水平后，要再大幅提高收益的能量已经枯竭，房地市场的风险和房企的承受能力已经达到了极限。 　　与此同时，更应该值得关注的一点是，在房地产信托收益水平增长幅度已经低于其他非房地产类信托产品的预期年收益率的情况下，房地产信托的发行规模和预期收益仍在增长，房地产企业是否有能力支付如此之高的融资成本？其中所蕴涵的房地产企业道德风险更加值得关注。 　　投资者应有风险意识 　　作为投资者在购买时应当注意哪些问题呢？用益信托工作室理财分析师岳婷建议要重点考察信托资金投向的项目开发商的资质，项目开发商或者项目公司的母公司为知名大型房地产开发企业的信托产品，收益率相对更能保证。 　　其次还要注意房地产项目的品质：地段好、品质高的房地产项目抗政策风险能力越强，收益率更有保证；商业地产和保障房项目未受调控冲击，反受利好，可重点关注。 　　另一方面，投资者需要注意产品的风险控制条款。有些信托产品对于收益多少都有一个苛刻的前提条件预设，例如房价跌到预设的百分之几，收益开始受损，再跌到多少，本金开始受损。因此投资者在购买前一定要看清楚理财产品合同是否保本、是否有第三方担保、资金投向何处等问题。目前来看，有第三方担保的产品比较少，通过股权质押、政府信用担保的产品，风险要相对小一些。

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