因房地产信托发行受阻 地产商借道保障房信托融资

房地产信托产品发行屡屡受阻，使得房地产开发商资金供应趋于紧张。部分开发商开始另辟蹊径，通过保障房信托产品融资来开发商业用地。

用益信托工作室发布的最新统计报告指出，多数“有保障房性质”的信托产品中，真正投资到保障房建设等政府所鼓励的房地产的资金却并不多。

“部分保障房信托产品借保障房之名行卖商品房之实，主要在于今年以来政府给予保障房建设更多的优惠政策支持，特别是较低的土地成本和优先拿地权也是房地产商争抢的重要原因。”用益信托工作室分析师颜玉霞解释道。

今年以来保障房信托产品的发行量呈上升趋势，２０１０年信托产品市场共发行２３款保障房信托产品，但今年一季度此类产品就发行了１４款，募集金额达３３．９亿元。同时，保障房信托产品的收益率也集体上扬，部分产品的收益率甚至高达１１．５％，可与房地产信托产品的高收益相抗衡。

上述统计报告中表示，单纯的保障房建设不可能给出这么高的回报率，带领该类产品收益上涨的原因就是在其募集的资金除了用在保障房项目建设上，还有一部分投入到了收益更高的商品房开发建设上。

开发商究竟是如何把从保障房信托产品中募集来的资金“巧妙”地运用到商业地产开发中的？用益信托工作室分析师岳婷向记者表示，借道于商业地产的方法主要是“打包开发”，比如一保障房开发项目分为三期，一期为保障房建设，后两期就变成商业地产的开发；或者是一项安居工程，募集资金的３０％用于建设保障房、回迁房等等，７０％的资金就用做住宅、商用房开发。

岳婷表示，这类产品着实不少，如１月下旬中融信托发行的“合肥包河石桥保障房项目股权投资集合资金信托计划”，项目共分两期，一期为１４．７８万平方米的保障房建设区，二期则为２２．９１万平方米的商用住宅区。该款产品的产品说明书披露，预期年化收益率为投资资金３００万元以下９％、３００万－６００万元为１１％、６００万元以上为１２％。

同时，记者发现近日发行的“鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造项目集合资金信托计划”，其项目类型包括返迁房、商用住宅、商业写字楼、酒店等，定位为中高档综合社区，大部分用地也是商业用途。

另据公开资料显示，今年以来，挂钩保障房建设的信托产品发行规模总计大概在７９亿元，这些信托产品无一例外地在信托计划的名称中注明了诸如“经适房”、“棚户区改造”、“拆迁安置房”等挂钩保障房的字眼。

“公租房、廉租房、安居工程、经济适用房等也都属于保障房建设，开发商借用这类项目可以享受保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面的优惠政策。而且，这些土地盘活成住宅用地，收益更是不可估量，保障房的资金回报率在３％－１０％。”岳婷补充道。

另有业内人士分析道，房地产开发商这样做更重要的是规避监管，监管层不断地收紧房地产信托业务，依靠房地产信托产品融资的难度越来越大，所以借道保障房转投商业住房，既可以获得好名声，又能达到融资的实际目的。